2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构罕见地同时推出刺激楼市一揽子政策。此后，各地救市新政如雨后春笋般出现。地方、中央各项政策相加，每个区域市场可以看到的新政数量动辄十条有余。以此为标志，中国启动金融危机下最早的一个产业振兴计划，房地产宏观调控由抑制全面转向扶持。一年时间倏忽而过。面临优惠政策即将到期的节点，回首过去，盘点这次政府救市的得与失，或为将来房地产业的政策制订提供很多经验和教训。

在2008年年底政府全面拯救房地产市场的刺激政策出台后，2009年，楼市的急速回暖令市场咋舌。不仅成交量屡创历史新高，房价、地价更是在投资热情的带动下一路走高。眼看救市期限将至，权威部门也基本明确，去年多项暂时性政策按时取消。然而，对于这次政策救市所引发的各种后果，政府不得不用新的政策去调整或弥补。那么政府的新政策取向如何，又成为业内高度关注的问题。

救市任务完成

多项政策将全面退出

上海证券报从权威渠道获悉，包括公积金贷款额度上调、契税最低至1%等多项应急救市政策将全面取消。受此影响，各地成交低谷可能不会在年底出现。专家预测，进入2010年第一季度，一系列救市政策面临全面退出，彼时的楼市可能在紧缩氛围中展开此轮周期的首次调整。

上海一业内权威人士透露，“一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会最先叫停。”普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消，公积金等优惠政策也可能就此止步，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。

“要买房子的话，赶紧在11月把契税交掉。听说1%的优惠税率要取消了。”在上海，一个位于嘉定新城的楼盘销售人员告诉记者。

去年10月22日，央行等多个中央机构同时推出房地产救市政策。中央出台131号文件（即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》），将部分优惠明确界定为2009年12月31日截止。此后，数十个大中城市出台系列救市政策，如上海14条、北京15条、杭州24条等。其中很多重要优惠政策注明的截止时间为2009年12月31日。

“如果政策在年底按时取消，意味着一套购买了两年以上的普通商品房，在转让时由不交营业税变成了交差额部分的营业税。因为这两年房价涨的厉害，百万的售房收益，可能就要多交好几万的营业税。这对于售房人来说是不小的成本。这就是为什么近期二手房高档房源成交居高不下的原因。”北京中原地产工作人员告诉记者。

将在今年年底到期叫停的政策还有很多。比如上海目前购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例为20%。基本公积金最高可贷额度从20万元提高到了30万元，每户最高为60万元。“这一政策将在到期后进行修改。”上海一位权威专家向上海证券报表示。

此外北京关于限制外资购房的规定在2008年临时取消，截止日期也是今年年底。业内人士称，因为对投资性购房的限制可能会加强，这一外资限制令有望重启。

后势影响：

四季度或成牛市“末班车”

“这两周奇怪了，成交强劲反弹起来。”曾经在“十一”刚刚结束时宣布“此轮楼市牛市就此结束”的易居（中国）分析师薛建雄说。进入十月中旬，深圳、上海、成都等一些地方成交量强劲反弹。业内预测，这一趋势或一直延续至11月的中央经济工作会议前，后者可能针对宽松货币政策退出等问题定下基调。

根据上海证券报调查，市场预期政策拐点即将到来是最重要拉动成交的原因。无论是刚性需求还是投资客都希望赶上优惠政策的最后末班车。

易居（中国）·CRIC系统显示，刚刚过去的一周，上海商品住宅成交量大幅上涨51.44%，达到51.37万平方米，创近17周以来的最高水平，成交量直接回到了本轮楼市最高点的6月水平。深圳上周二手住宅成交量继续环比上涨15%，其中豪宅成交量环比上涨68.4％。成交均价也受此拉动而大幅上涨。成都方面，世家机构向本报提供的数据显示，截至目前，成都10月份的商品房成交面积86.5万平方米。按此态势，10月份将超过9月成交量，再创今年又一个成交新高。一个新的现象是，上半年未见大涨的成都房价大9月以来开始攀升。

开发商在土地市场的热情更是火爆。有数据显示，北京截至目前的土地出让金总额已经超过800亿元，上海前三季度卖地收入超过全年目标，而成都土地成交金额甚至可能超过2008年一倍以上。

“可以预期的是，去年为应对金融危机而临时制定的刺激楼市消费的政策一定会在到期后受到弱化。但取消也是一个微调的过程。部分鼓励和支持自住的政策会有一定程度和方式的延续。一些有利于投资的政策将最先取消。如果说四季度会在末班车效应下延续高成交量，那么明年开始，楼市调整可能真正启动。”上述上海权威专家表示。

盘点得失：

稳了成交 火了投资

“9月份，一个温州投资客狂扫了保利某楼盘十余套房源，总额近1亿元。这些投资客大量使用银行贷款，在他们看来，低成本的贷款是投资过程的重大利好。” 成都一家房地产公司工作人员向记者介绍,一些沿海城市的投资客大量涌入二、三线城市，在他们看来，这些地方的豪宅目前价格比较便宜且适合投资。

“在投资品种类相对单一的中国市场，房产凭借其在资产保值方面的功能受到投资者的极大追捧。这是短期内难以改变的趋势。而此前一些执行很松的优惠政策，比如二套房贷等，都助涨了投资性购房的增加，间接推动了房价的大幅上涨。” 上述人士称。

“任何故事都会有结尾，有时候这个故事的结尾是一个悲剧。今天的房地产走势和我们的政策相关性非常大，今天地价开的这么高实际上是流动性在后面支撑。大家在发现流动性和政策可能发生变化的时候要特别小心，以防变化。”金地集团董事长凌克在一个月前的表态言犹在耳。

与优惠政策取消预期同时出现的是对宏观经济政策的转向预期。十一月，包括中央经济工作会议在内的一系列重要会议将召开。华林证券王汉东表示，本次中央经济工作会议在当前全球酝酿宽松货币政策退出、国内严控信贷的背景下如何为未来的宏观政策定调备受市场关注。“开发商也在密切关注这一会议可能涉及的房地产政策的转向。和消费类政策相比，房地产开发方面的资金和土地政策一旦变化，对楼市将产生更重大的影响。”上海一家大型房企高层告诉本报记者。

回顾这一年来优惠政策的利弊得失，业内人士认为，多数楼市优惠政策为促进房地产市场稳定发展起到了积极作用。尤其是二套房贷政策放宽，契税营业税减免等。这些政策直接导致了今年以来商品房成交量直线攀升。但令决策者始料未及的是，在投资热潮和放贷冲动的拉动下，房价地价也快速重返2007年最高峰。如何在下一轮政策调整中实现房价平稳、理性的发展，是决策者需要思考的重点

在经历了2008年的全球金融海啸之后，全球经济似乎开始回暖，在这样的背景下，2009年下半年，中国宏观经济会怎么走？中国经济的走向会对老百姓造成怎样的影响或者说困扰？这是每个身处中国经济起伏大潮中的人关心的问题。

回看2008年9月15日，正是这天，雷曼兄弟的倒闭为金融风暴的蔓延插上了一个开始标志。在前段时间，各大媒体持续地对金融危机一周年这个话题进行各方面的剖析报道，一些相关的经济专家、学者的视角和判断持续地被追捧着，《大败局》、《激荡三十年》等财经畅销书作者吴晓波无疑就是其中之一。近日，他在休博园中关于《好泡沫还是坏泡沫——2009下半年中国经济》的演讲，就吸引了不少的企业家。

98度还是100度这是一个问题

在吴晓波看来，9月15日这一天似乎总是和经济大事相关联。去年9月15日，雷曼兄弟倒闭，标志着金融危机正式在全球蔓延。今年的9月15日下午5点，央行宣布利息下调，在他看来，这也标志着中国经济进入到一个新的经济周期里。

在这个新的经济周期里，关于中国2009下半年的经济形势，吴晓波总结了两派观点，一是乐观派，一是看空派。如果把目前的中国经济的复苏比作是一锅水，这锅水现在是98度还是100度呢？这锅水开了没？中国经济开始完全复苏了吗？乐观派认为：原材料上涨、楼市上涨、股市上涨、汽车销量全球成为第一、巨额投资初见成效，这些现象，都标志着中国的经济已经到了V型的底部，中国经济将在第三季度率先反弹。而看空派则认为：上述的现象并不能反映中国经济的真实情况。进出口贸易仍下跌23.6%、工业用电仍是负增长、CPI负增长、PPI负增长、厂房租金仍是负增长、新增投资地方配套资金不到位。从这些因素可以看出，中国的实体经济下跌仍然没有见底。外贸仍在下降、民营企业还没有启动复兴程序，在这种情形下，应该继续保持宽松的货币政策，否则有可能功亏一篑。另一部分人则在忧虑，货币投放过度，造成通货膨胀压力和财政的预期性危机，货币政策必须紧急刹车。

在吴晓波看来，尽管中国经济是否开始全面复苏尚未达成共识，但可以肯定的是，通货膨胀的泡沫今天已成现实。这个泡沫对于中国市场究竟是幸运还是厄运？会持续多久？

吴晓波记录，2008年11月，新增贷款4769亿元，12月新增7400亿元，2009年1月新增贷款9000亿元，2月新增1.07万亿元，3月新增1.89万亿元，4月新增5918亿元，5月新增6700亿元，6月新增1.5万亿元……这是前所未有的新增贷款。

如此多的新增贷款，上半年人民币国内消费力有相应地回应吗？答案是没有。

“通货膨胀是不可遏止的。”吴晓波分析：从经济周期上看，1994年到2007年可以看作是一个经济周期，之后，中国已经进入到一个长期通货膨胀的周期里；从政策上看，政府也一直为压制通货膨胀做着各方面的努力，但效果似乎并不乐观；通货膨胀同时也是投资性经济拉动政策的必然结果；从资源上看，中国紧缺全球性能源，中国的问题已经是全球的问题。这些因素，都导致中国的通货膨胀成为一个必然。“大家可以关注猪肉是否上涨？上涨了就通货膨胀了。”吴晓波说。