自《陈宝存：未来四个月是出手买房的最佳时机》一文发表之后，很多网友加我询问最佳购买时点的问题，我的回答是11月底至春节之前应该是最佳购买时点，主要原因如下：

    第一：经过本年度前八个月的释放，本年度有效需求释放水平很高，继续保持3—6月份的高涨销量值得怀疑；
    第二：本年度6月份之前的销售回暖是被争议的，房企的开工复工和投资在这个时点之前一直被信心所抑制；
    第三：自五月份开始的土地频频天价和上半年的楼市成交数据稳定了房企的投资信心，也促使众多房企加入到开工复工和购地的浪潮当中，体现在进入九月份以来的新开盘项目增长较快；
    第四：时值年度终了，不论是银行贷款归还和利息结算，还是春节之前建筑企业、供货商等的结算压力，势必传导至房企，没有赶上销售最佳时点的项目，会适当调价以加快销售；
    第五：对于地价、房价高涨所引起的主管部门的政策微调，部分企业信心不足，担心政策打压和信贷收紧，调价以加速出货是很多项目春节前的选择；
    第六：由于08年土地出让低迷，低点拿地的企业很少，这样市场上的所谓天价地在07至09年三个年度是主流，那么自10年始连续三年的入市项目成本压力过高，入市的条件是房价的继续走高；
    第七：国土部最近严厉整饬土地市场的行为虽高调，但是作用不会明显，也不是解决问题的方式，没有利润支持的出让土地不会达到入市的条件，房企即使因为压力而加快开工，但是达到销售条件的时间节点是可以控制的；
    第八：土地出让仍然处在最低点，而且地价频频天价，土地出让总额的上升，并没有导致土地出让面积的同比增长；
    第九：土地供应计划完成程度不尽人意，基本延续了前述四年的供应形势，供求失衡越来越严重；

    列举数字如下：从各大城市2009年1-8月份实际完成的住宅用地供应量来看,六成以上城市住宅用地供地完成率不足50%。其中：上海下半年预计可供应住宅用地约120幅,1196万平方米,接近上半年的3倍,但截止到8月份,上海住宅用地供地完成率仅有35%；北京1-8月住宅用地实际供地面积453.4万平方米,住宅用地供地完成率仅为34.88%；广州今年住宅用地供地计划330-501万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积220.69万平方米,住宅用地供地完成率为53.10%。深圳今年住宅用地供地计划110万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积56.53万平方米,住宅用地供地完成率为51.39%。

    第十：10年信贷政策已经在高层声音中传达的很明确，继续执行适度宽松的货币政策和积极财政政策不会改变，10年仍然是高量的信贷释放，09年上半年的形势必将重来；
    第十一：中小银行对房贷的追捧正在抵消银监会严厉二套房贷政策对楼市的影响，指望信贷收紧而调整房价越来越渺茫；
    ……………………
  
    综合以上条件，指望10年地价房价双双下跌是不可能的，那么在春节之前出手自然是最佳选择。但是，如果在十一期间有项目促销的力度很大，及时出手也是合理的。
    09年持续观望是不明智的。08年的所谓拐点实际我们已经看的很清楚是假拐，09年土地和房价双双恢复到07年的水平不是房企在努力，而是供应失衡的原因。而供应完全平衡在耕地转用严控、土地出让主要来源于拆迁改造的的局面下完全不存在可能性。
    中国国土巨大，但是可资利用的土地甚少，18亿亩红线是不得已选择。并不像很多人误解的那样，中国可以开发的土地取之不尽用之不竭。人均可耕地1.39亩的事实，反过来证明着土地供应是永远的难题。
    土地价值的逐渐走高，实际获得利益增长最快的还是土地目前的使用者，这是相当合理的趋势。

 


没有成交量的房价上涨或者滞涨，我们称为空转。市场对于成交量急挫有两种解释：一种解释是没有新楼盘推出，因此成交量下降而新房存量或期房、现房存量并没有上升；一种解释是房价太高，购买力下降，因此没人买楼。

无论哪种解释，中国楼市在疯狂之中进入了滞涨的状态，其实已经进入了泡沫破灭的前夜。继续阻止泡沫破灭，拒绝市场内在的调整，虽然能延缓泡沫破灭的时间，但不能阻止泡沫的破灭。延缓时间，不仅不能阻止泡沫的破灭，反而会对宏观经济和城市居民生活带来更大的伤害，甚至会影响社会的安定。

但是，由于流动性的充裕，央行发行货币过多，房价还很有力量维护一段时间的空转。市场上担心的是，如果房价继续空转，地方政府又会想办法救市，动用一切可能动用的公权，维护高房价。这个不是没有先例，那么，我们不妨来看看，地方政府还能使出什么招？

当然，网友的担心不是多余的。可以肯定的是，在官商勾结严重的城市，他们是不会顾及什么经济规律什么民生的，因为利益所在他们哄托高房价的热情会一如既往，但是，我们要问的是，他们还有什么办法能够托住高房价？我认为，已经没有任何办法了。不仅没有办法，一些省，比如河北，三年大变样的结果将是留下一片烂尾楼和烂尾工程。

首先来看看他们惯用的高招——购房财政补贴。这一条基本行不通，很多城市的地方政府已经出现巨额欠债，一点财政收入已经朝不保夕，在实体经济不振的情况下，政府应该以减税的方式帮助企业共度时艰，然而，不仅在企业开展大规模的征税，而且想办法提高个人所得税，就连双薪也要征税了。即使这样，都不够地方政府的开支，怎么办，最后只剩下物业税才能真正增加财政收入。而开征物业税，不仅导致房价下降，还将导致地价暴跌。因为中国的房产建的太多了，多到什么程度，统计局是一本糊涂账。所以，购房财政补贴已经行不通。

其次来看看还有什么地方性的产业政策？没有了，该给的全部给了开发商。就连开发商自有资本金比例也从35%降到了15%至20%，原来开发商的资金杠杆是两倍，一下增加到了四倍到五五倍，风险基本上都甩给了银行，什么9070政策早就不存在了，什么限外令也统统撤销了，实在看不出，还能搞出什么政策来支撑高房价。

至于货币政策，不是地方上的事。从目前情况来看，货币政策的走向不是拼命放贷款的阶段了，但是，也不会很快回收流动性，刚好给开发商行制造了一个流动性的陷阱，把流动性的过剩当作城市居民的购买力，再最后拼一把，抢几块地王，为地方政府还可以做做贡献。即使这样，开发商也绝对不会忘记，2007年地王的悲惨结局，有几块地王能够如其所愿？

全面的看，政府对高房价的产业政策、财税政策、货币政策已经尽力了，再要给政策，就是直接给现金了。就算直接给现金，也给不了多少。高房价的太阳就要落山了，那么，高房价究竟还要空转多久，才会出现普遍的下降，这才是很多网友关心的问题。要把这个问题讲清楚，就不仅仅只是楼市的问题，涉及到整个宏观经济的问题，因此，有两个节点可以关注：一个是央行回收流动性，还有一个是2010年大学毕业生无法就业。

央行回收流动性，即宣布作为中国一个投机性的资本市场的中国楼市开始崩溃，一个以消费为主导的中国住宅市场开始诞生，全球各个国家的楼市发展证明了一个颠扑不破的真理，那就是作为投机性的资本市场的楼市无一例不是走向崩溃，只有为民生的消费性住宅市场才是长治久安的大计。作为公有制的国家，中国把住宅市场搞成资本投机的市场，已经被历史证明是极大的错误。因此，只要央行回收流动性，中国楼市就将出现转折。

这两年，中国的大学毕业生已经累计近400万无法就业，如果不正视这个问题，不去努力提高和壮大实体经济的经营能力和规模，不去努力提高城市居民的消费能力，不去努力提高城市白领的收入水平，明年将有300万甚至更多的大学毕业生无法就业，所以，中国社会会作出努力，保证实体经济的好转。如果一旦出现大学毕业生大量无法就业，其根源就是中国楼市仍然在作为一个资本投机的市场在运作，大家都去炒楼，就没有中小企业的全面振兴。

这两个原因，无论发生哪一条，都将终结高房价。高房价的恶果，已经到了极限，没有办法任其发展，所以，现在的空转不会维持很久。