牛刀：楼市陷阱里掉进了多少人？


活动预告：应上海拔筹科技信息有限公司的邀请，我将于 10月31日在上海发表《2009中国资本市场如何收官》的演讲，并应许多投资人的要求，对今年后两个月中国资本市场的走势进行全面评估，并以自己的研究挖掘下半年后两个月的市场热点，重点内容：一，如何在ST股票中掘金；二，上海世博概念何时发动；三，通货膨胀与上市公司的关系。详情请见——2009中国资本市场如何收官

我们往往关注流动性陷阱，并注重流动性带来的市场变化，从而忽视了政策性的陷阱里掉进了多少人。在以后的岁月，除了楼市炒家外，许多在2009年上半年高位买楼的城市居民很快就要为此多付出许多资金，而这些多余付出的资金是因为政策的变化带来的。他们看上去买楼占了便宜，实则只占了一年不到的便宜，却要付出长达十几年甚至二三十年的财富。

楼市优惠政策的大限已到，目前迹象显示，政府刺激经济的计划面临退出。不是政府想退出，而是市场的走势决定了刺激方案的短期性和不可持续性。过多的流动性，随时都会导致通货膨胀，匆忙上马的项目有的本来就是重复建设，有的行业在过剩的产能上继续增加过剩，而不是去消化过剩。尽管高层放风说，还不到退出的时机，实际上是在继续胡弄人，因为退出经济刺激方案是迟早的事。谁也不能断言说，中国就不退出。

千万不要忘记，我们在2009年取消的一系列楼市的产业规则和货币政策、甚至财税政策，很多被事实证明是违背市场和经济规律的，只是给楼市投机炒家以可乘之机，而给正常的楼市投资人和自住性买家制造了一个大大的陷阱，这个陷阱可能让许多城市白领面临破产或断供的局面。现在不可能继续制造一个更大的陷阱，让更多的城市居民掉进来，楼市成交量的巨幅下滑已经说明了一切。

让我们来看看这样一组数据，再破城镇住宅紧缺谎言，中国各省市已经建成的住宅1980年至今全国总共建了1.1亿套城镇居民住宅。总量超过91亿平方米。截止2007年底中国城镇居民59379万人，城镇居民家庭1.999亿户；在中国各商业银行有信贷记录的中国城乡居民已超过5500万人，其中城镇居民有个人信贷记录的不足2470万人。个人购房绝大多数民众是通过个人住房按揭贷款完成的。即便且将历史上所有城镇居民的个人信贷记录都100%统统视为住房贷款。在中国1.999亿户城镇家庭中，充其量仅有2470万城镇家庭有可能发生事实购房行为。

截止2006年末，中国住房公积金累计为695.24万户职工发放个人住房贷款6364.33亿元，户均发放贷款约9万元人民币；即便按全国城镇房价平均每平方米2000~3000元的理想价格计算购买，公积金住房贷款总额可购买商品房不足3亿平方米。即便将由信贷记录的2470万城镇居民100%都是贷款购房，按建设部公布的户套均83.2平方米，也充其量有可能发生城镇居民家庭购买自住房约20亿平方米；加算截止2006年底实际发生的公积金支持购房不足3亿平方米。共计约23亿平方米。就算是2470万城镇居民统统都极端到极点地每户购买了两套住房，也不过迄今消费了43亿平方米现房，差不多尚有约48亿平方米城镇住房，留置于各级炒房者手中、滞留在开发商与银行联手空卖空买的假按揭泡沫中。

住宅的大量过剩，只有通过开征物业税才能全部暴露出来。今年1至7月，全国商品房销售面积达4.1亿平方米，按户均83平方米计算，约为500万套，其中约有300万套滞留在楼市炒家手上，200万套是城市居民购买作为住宅。这200万户城市居民，很快将要面临加息和税费增加后的痛苦。

要使局面不至于继续恶化，解决这个问题只有两条路径：一是给城市居民提高收入，二是把房价彻底降下来。如果两条路都走不通，那最后的结局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破灭